居住正義由公正認定實價開始

2011-08-25 1033

總統馬英九24日宣布加速不動產相關法令修法，並要求以實價登錄，建立公開透明制度。業界認為，政策立意甚

總統馬英九24日宣布加速不動產相關法令修法，並要求以實價登錄，建立公開透明制度。業界認為，政策立意甚佳，但不論土地徵收、實價登錄，根本的問題就是實價該如何公正的認定。

24日上午馬總統與副總統蕭萬長、行政院長吳敦義及相關官員在總統府舉行記者會，宣示政府對土地與居住正義的重視與改革。

總統的政策重點包括，「修正《土地徵收條例》，土地以市價徵收」：「不動產交易以實價登錄，建立公開透明制度」、「加徵空地稅，防範囤地、養地」：「加速推動《住宅法》的立法，實現居住正義」：「民眾安身立命的房地產，政府不會加稅」。

總統強調，這些修法或行政措施，目的都是要展現政府對於維護土地正義、居住正義、縮短貧富差距的決心。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，雖然現行民眾買賣房屋，可以透過許多管道查詢房價行情，若由政府執行實價登錄，不僅具備「公信力」，更可達到「全面性」，方便民眾買賣房屋時參考，進而大幅降低人為哄抬房價的機率。

而且以真實的交易價量資訊為基礎，政府所訂定的各項房地產政策才更能發揮效益。

此外，蘇啟榮指出，目前市價與政府評定房地產價值標準的「土地公告現值」或是「房屋評定現值」差很大，不論辦理土地徵收補償，或是課徵房地產相關稅負，很難做到公平。

他舉例，被政府徵收土地的地主會認為補償金額低於市值，自己的權益受損，一方面政府因為房價評定水準遠低於市值，課不到稅金。但不論依市值徵收，或調整房地產稅制來使賦稅公平，所有的房地產政策都要仰賴完整而真實的交易資訊。因此，「實價登錄」可以說是台灣房地產政策革新的關鍵基礎。

中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示，不動產交易資訊透明是好事，也是可以努力的方向；若採實價課稅，相關的基礎、資料不夠或不明確，往往影響到更多民眾和銀行的權益。

于俊明指出，不動產交易資訊透明的配套措施一定要完整才能推出，否則早先政府標售公有地時，就是因為資訊非常透明，結果造成價格哄抬，投機性需求湧現，房價不跌反漲，反造成遺憾。

他舉例，交易資訊透明勢必連結到稅制改革，若是稅率、成本、認定方式上沒有整體配套，不但稅賦會轉嫁給買方，且貿然實施下反而會影響民眾權益，形成變相加稅，不能不小心。

遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，實價徵收土地會減少抗爭，交易速度加快，若是徵收地的附近正在洽談都更時，「實價徵收」將成為參考價；但要特別注意，必需要有公正的「鑑價」，否則無法讓買賣雙方心悅誠服。

此外，政府課徵逾期不開發的空地稅，蔡宗易指出，「空地」與「非空地」的定義要清楚易知，若是正在整理中的空地，或是還未興建，卻先行綠美化的空地該如何定義，易生爭議。

此外，蔡宗易強調，「實價登錄」的影響才大，但最重要的前提就是「實價的公平認定」。因為受「實價登錄」影響者將是全國擁有自有住宅者，所有房屋稅、地價稅、契稅等都將根據「實價登錄」來計算，既然馬總統宣布要朝交易資訊透明來努力，透明就是實價，實價要靠認定，因此「實價的公平認定」基礎就是政策的成敗關鍵。