“新國五條”細則把准了地產的脈
2013-03-19
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外界正在質疑'新國五條'缺乏新意且有'炒冷飯'之時，其實施細則——《關於繼續
外界正在質疑“新國五條”缺乏新意且有“炒冷飯”之時，其實施細則——《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱“3.01通知”）即在3月1日由國務院辦公廳頒發。由於細則中對出售自有住房應徵收轉讓所得的20%個人所得稅，引來一片批評之聲，很多人認為這只能導致房價的繼續上漲，難以起到調控的作用。
但筆者認為，此次調控恰恰不同以往，其中第五條表明，房地產調控把准了“脈”。
在第五條“加強市場監管和預期管理”條目下，首次明確提出“加強房地產企業信用管理，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共用的信用管理系統，及時記錄、公佈房地產企業的違法違規行為。”將房地產企業的“信用”列入市場監管範疇，這才是真正意義上的與市場經濟接軌。中國房地產企業違反違規行為的普遍存在，本質的問題就是信用缺失的問題，在當今中國，信用缺失是個嚴峻的社會問題，針對房地產企業建立各部門聯動共用的信用管理系統，正是抓住了監管的核心，即誰不規矩，就讓誰出局；
通知還首次提出“切實強化預售資金管理”，“切實強化”到可以“暫不核發預售許可證書”的程度。這說明“3.01通知”有意改變房地產商和購房者地位不平等的狀態，房地產商任意收取購房者定金和預付款並把此類款項當成自有資金使用的行為，將得到遏制。對存在炒地炒房哄抬房價等違法違規的企業，第五條用“禁止”競買土地、“不得發放”貸款、“禁止”通過信託計畫融資、“暫停批准”上市等連環措施來懲處，其中的“國土資源部門要禁止其參加土地競買”、“銀行業監管部門要禁止其通過信託計畫融資”是首次提出。
該條目下還規定， “嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查”土地增值稅，這意味著數額極其可觀的“漏征”土地增值稅將可能“補征”到一些；而“加強房地產開發企業資本金管理，加大對資產負債情況的監測力度”，只要能實施到位，必定能制約房地產業一向“用別人的錢發自己的財”的惡習，避免房地產業的“高杠杆”給中國金融市場和經濟發展帶來致命風險。
“3.01通知”的第五條因為有了如上針對性強的詳細規定，“加強市場監管”就有了實質性的內容。
“3.01通知”第三條中提到了“完善土地出讓方式”，這裏也有個前所未有的提法，即：“各地區住房城鄉建設部門要提出商品住房專案的住宅建設套數、套型建築面積、設施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據，並納入出讓合同”， 當要求地方政府出讓土地不僅須有根據，這些根據還必須載入法律性檔中時，“3.01通知”不僅是在對“土地出讓”這個政府行為本身立限，更是要將土地出讓規範入法。
整個“3.01通知”，是本屆政府到了執政的最後關頭打出的“反腐組合拳”。在這套組合拳後，應該還有大動作，更大的動作將由下屆政府來繼續，而本屆政府，是用最後幾天的時間為下一屆政府的動作做鋪墊。
公眾對“3.01通知”最為關心的一點，是出售自有住房繳納的個人所得稅“依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。 普通的二手房賣者從自身利益出發，對此有著抵觸情緒可以理解。如何使“反腐組合拳”的套路更清晰到位，應該是可以探討的問題。然而，我們要明白另外一點：轉讓所得越多，繳的稅才越可觀，當轉讓收入是10萬，繳稅2萬；當轉讓收入是150萬，繳稅就得繳30萬。轉讓所得越多，正說明房屋原值越“低”。而在中國，能用很低的價格購入多套房的，恰恰是腐敗官員們。當前“發掘”的房姐、房妹、房哥、房嫂乃至房祖宗，他們名下的幾十、幾百套房不可能是高價買入的，所以，他們才是“轉讓所得”最大的獲益者。他們在當今中國有著極強的代表性，這些人並不在少數！“上海市曾經由組織部門對2000多名市屬幹部購房情況進行摸底，先以購房價格與市場價格‘差價50萬元’為起點，後發現工作量過大，調高為‘差價100萬元’。知情者介紹，上海的2000多名市屬幹部中“擁有八九套住房的幹部比比皆是”，這尚不包括以非近親屬名義持有或由其他人代持的房產。最後這次摸底同時不了了之。（詳見《上海多名官員被曝低價購房，差價高達數百萬元》，2010年11月26日新民晚報報導，作者楊海鵬）上海如此，那麼全國的情況呢？
“3.01通知”用“轉讓所得”作為計稅依據，這正是在盡可能縮小擁有多套有房人的獲利空間，從而進一步打擊炒房行為。當然，在此過程中，普通的二手房賣者肯定會連帶受傷，或者這種損失會轉嫁給買房者，甚至助推房價的普遍升高。這需要新一屆政府能進一步細化政策，如何能保證調控政策不“一刀切”，不會誤傷改善型剛需，以保障合法者的權益。
另外，一些學者和潛在利益受損者對 “3.01通知”的典型批評意見是“不市場”。對此，筆者認為，限購的確“不市場”。但是，所謂的“中國房地產市場”又何時“市場化”過？如土地制度、住房公積金的“多軌制”、仍存在的“福利分房”、暴力拆遷，等等這些，都說明中國房地產市場並非一個真正市場化意義上的市場，也說明，在中國房地產業，政府失靈到了各種程度。所以，政府在糾正自身失靈過程中，如果目的為實現社會正義，政府有通過非市場手段扭轉局面的合法性。
縱觀“3.01通知”全文，外界能感覺到政府的決心——調控已經開始觸及到了“老虎屁股摸不得”的房地產業本身。剩下的事情，就看如何將這些針對性強的細則實施到位了。對此，信心該有，卻不宜太樂觀。調控能否成功，不是決心大小的問題，而是腐敗力量與反腐敗力量的實力較量。同時，中國歷來並不缺少制度建設，缺少的對制度的有效執行。顯然，今後的房地產調控，會是考驗“習李新政”的關鍵之一。
【紐約時報中文網 / 王煉利】 2013年03月05日 王煉利是中國民間學者、專欄作家。
http://cn.nytimes.com/article/opinion/2013/03/05/cc05wanglianli/
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