「多少錢才能留住我的房產」 陸土地使用權到期居民焦慮
2016-06-02
679
4月，溫州一批土地使用證為20年期限的居民住宅土地到期。其中一位業主在出售房產時，溫州政府要求其繳納約三分之一房產出售所得，換取土地證的續期，才能實現房產過戶。
紐約時報中文網報導，4月，溫州一批土地使用證為20年期限的居民住宅土地到期。其中一位業主在出售房產時，溫州政府要求其繳納約三分之一房產出售所得，換取土地證的續期，才能實現房產過戶。這一事件經當地媒體報導後，需要繳納高額費用為土地證續期這一可能性讓該事件迅速在民眾中發酵，一時間成為中國互聯網上被討論最多的話題之一，包括《人民日報》，新華社在內的黨內官方媒體也撰寫評論呼籲立法機關儘快出臺解釋方案。在其成為全國性焦點後，國土資源部派出小組到溫州調研，而溫州市政府則稱還未能做出決定如何處理。
雖然2007年頒佈的《物權法》規定，住宅建設用地使用權在到期後可以「自動續期」，但卻並未說明續期是否需要續交費用。目前，中國大部分商品住宅擁有70年土地使用期限，但20多年前，一些在商品房市場形成之前建造的住宅仍然只有20年土地使用權。隨著後來開始的城市建設和商品房市場發展，這些住宅因為地理位置優勢，估值翻了數倍。雖然這部分房屋在全國範圍數目不多，但溫州事件的發酵讓大部分擁有70年期限土地證的房屋所有者開始關注，有一天他們的房子土地證到期怎麼辦？
《紐約時報》就此問題採訪了多位對該領域有研究的專家。以下是他們對土地使用權和物權法的解讀，以及土地使用權延期的幾個可能的方案。
在2007年曾經參與起草《物權法》的人民大學法學教授楊立新認為，向持有少於70年土地證住宅的業主收取一定費用是合理的。「你買的是70年，我買的是20年（土地使用權），肯定價錢不一樣。我現在如果不交錢就自動延期了，那你覺得公平不公平？」楊教授在接受《紐約時報》電話採訪時說。
而對《物權法》所適用的擁有70年土地使用權的住宅，楊教授認為既然《物權法》規定土地使用權「自動續期」，則意味著該塊建設用地使用權為永久性：「一次取得，永久使用。」但他補充，由於中國土地為公有，在土地使用年限到期延長時，應交一定數額稅金。而稅收金額的多少應由立法機關確定。「大家總的意見是這應該是象徵性的，不應是很高的稅。」楊立新說。
對中國房地產市場進行研究的上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，政府未來不應對目前持有70年土地使用證的住宅進行征費續期。」理論上來講不應該收，不然對購房者權益的保護可能不穩定。似乎買房只是買了個殼，土地還要續費好像說不過去。」嚴躍進說。而針對目前即將或已經到期的，擁有20年土地使用權的住宅，嚴躍進認為適當補交一些費用是合理的。「這些房屋肯定位於市中心，增值非常快，房子賣也是獲利比較大，這肯定要進行一部分課稅。」
甘犁，德克薩斯農工大學(Texas A&M University)教授，則認為無論目前的住宅土地使用期限是20年還是70年，政府都不應從業主方面收錢。甘教授認為，當土地證為20年的住宅被建造時，當時的土地市場不完善，如果無法研究清楚彼時土地價格，則續期土地證不應收費。「（他們）是改革先行者，當時不知道20年後會發生什麼，所以也承擔了風險，那麼收益就應該歸他們。」甘犁說。至於70年土地期限的住宅，甘教授認為由於牽涉面太大，政府不應再繼續收錢。
華東政法大學的法學博士，助理研究員孫煜華則認為，在目前大陸土地公有的情況下，應該學習香港模式，在住宅土地首次出讓後採取年租制，以稅收的方式來收取一定土地使用費。「對於居民純粹是供自己居住，而非多套投資的，只需要收取比較低的年租，而這個年租可以以稅收形式來收。如果在70年期限滿了以後，逐步對所有樓盤實施年租制，既可以降低居民購房成本，也可以避免土地的極差地租落到少數囤積地皮的大開發商手裏，造成社會不公。」
在解釋中國土地所有制和與其相關的一系列法條起草根源時，孫煜華說，「1982年制定憲法時，土地本身很難產生價值，而當時吸收的是蘇聯憲法，蘇聯憲法規定土地屬於國家和集體農莊所有，但土地本身不可以流轉，所有權和使用權沒有分離。」後來，「使用權可以轉讓的條款是1988年修改憲法的時候加上去的。後者從一定程度上吸收了香港模式，」他說。「所以我們是把蘇聯模式和香港模式結合在一起，而香港模式的特點就是批租。」
孫煜華解釋批租即把商品房的住宅用地在首次出讓時經過公開拍賣，出讓給隨後在此修建住宅的地產商。而由於大部分居民業主不通過住宅謀利，當土地使用期限到期，需要續期時，就不應按照當期土地市場定價來衡量。「因為你住在這個房子裏，大部分人是不（通過房子）產生效益的，只不過保證生存。而續期的時候，如果還是按照當期的市場地價作為基準，哪怕打個三折，對居民來講也是不堪其負的。」
鑒於目前土地使用期限為20年的住宅數量相對不多，孫煜華建議可以免費將此類住宅的土地使用年限延長到70年。「現在為了急救做出的規定可能都不會是合適的。可以等到70年之後，再做定奪。到那時由全民通過立法的形式，通過人大代表再決定這個事情。」
而針對一些學者所提出的，對使用權為70年的土地免費續期這一觀點，孫煜華認為，鑒於中國地方政府大量依賴土地財政，如果土地模式立即出現大變動，則意味著土地財政會出現大問題。在承認私有土地的西方發達國家，政府會對土地徵收土地稅，並用該部分稅收投入公共基礎設施的維護。「所以怎麼可能我們國家賦予你一個無限期的土地使用權，然後不需要你承擔任何維護成本呢？從經濟上來講它很難成立。」孫煜華說。
至於未來如果收取年租應如何操作，孫煜華認為應該由未來大陸的立法機關充分發揚民主來解決。「所以為什麼這個事情2007年物權法定不下來？一個是客觀的經濟條件，一個是我們國家的民主發展狀況。立法是不是能做到民主？」
「對於這個事情現在有人持樂觀態度有人悲觀，」孫煜華說。「悲觀的擔心未來是不是會被少數人根據自己的需要，比如政府要收多少錢，或為了土地財政而訂一個讓大家受不了的東西？但這個擔心某種意義上也對我們的統治層產生一種壓力。我們的老百姓已經對私有財產的意識，產權的意識非常強化，隨著合法私產這個階層到達一定程度，政府必須要和民意達成某種妥協。」
【圖片為資料照】
雖然2007年頒佈的《物權法》規定，住宅建設用地使用權在到期後可以「自動續期」，但卻並未說明續期是否需要續交費用。目前，中國大部分商品住宅擁有70年土地使用期限，但20多年前，一些在商品房市場形成之前建造的住宅仍然只有20年土地使用權。隨著後來開始的城市建設和商品房市場發展，這些住宅因為地理位置優勢，估值翻了數倍。雖然這部分房屋在全國範圍數目不多，但溫州事件的發酵讓大部分擁有70年期限土地證的房屋所有者開始關注，有一天他們的房子土地證到期怎麼辦？
《紐約時報》就此問題採訪了多位對該領域有研究的專家。以下是他們對土地使用權和物權法的解讀，以及土地使用權延期的幾個可能的方案。
在2007年曾經參與起草《物權法》的人民大學法學教授楊立新認為，向持有少於70年土地證住宅的業主收取一定費用是合理的。「你買的是70年，我買的是20年（土地使用權），肯定價錢不一樣。我現在如果不交錢就自動延期了，那你覺得公平不公平？」楊教授在接受《紐約時報》電話採訪時說。
而對《物權法》所適用的擁有70年土地使用權的住宅，楊教授認為既然《物權法》規定土地使用權「自動續期」，則意味著該塊建設用地使用權為永久性：「一次取得，永久使用。」但他補充，由於中國土地為公有，在土地使用年限到期延長時，應交一定數額稅金。而稅收金額的多少應由立法機關確定。「大家總的意見是這應該是象徵性的，不應是很高的稅。」楊立新說。
對中國房地產市場進行研究的上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，政府未來不應對目前持有70年土地使用證的住宅進行征費續期。」理論上來講不應該收，不然對購房者權益的保護可能不穩定。似乎買房只是買了個殼，土地還要續費好像說不過去。」嚴躍進說。而針對目前即將或已經到期的，擁有20年土地使用權的住宅，嚴躍進認為適當補交一些費用是合理的。「這些房屋肯定位於市中心，增值非常快，房子賣也是獲利比較大，這肯定要進行一部分課稅。」
甘犁，德克薩斯農工大學(Texas A&M University)教授，則認為無論目前的住宅土地使用期限是20年還是70年，政府都不應從業主方面收錢。甘教授認為，當土地證為20年的住宅被建造時，當時的土地市場不完善，如果無法研究清楚彼時土地價格，則續期土地證不應收費。「（他們）是改革先行者，當時不知道20年後會發生什麼，所以也承擔了風險，那麼收益就應該歸他們。」甘犁說。至於70年土地期限的住宅，甘教授認為由於牽涉面太大，政府不應再繼續收錢。
華東政法大學的法學博士，助理研究員孫煜華則認為，在目前大陸土地公有的情況下，應該學習香港模式，在住宅土地首次出讓後採取年租制，以稅收的方式來收取一定土地使用費。「對於居民純粹是供自己居住，而非多套投資的，只需要收取比較低的年租，而這個年租可以以稅收形式來收。如果在70年期限滿了以後，逐步對所有樓盤實施年租制，既可以降低居民購房成本，也可以避免土地的極差地租落到少數囤積地皮的大開發商手裏，造成社會不公。」
在解釋中國土地所有制和與其相關的一系列法條起草根源時，孫煜華說，「1982年制定憲法時，土地本身很難產生價值，而當時吸收的是蘇聯憲法，蘇聯憲法規定土地屬於國家和集體農莊所有，但土地本身不可以流轉，所有權和使用權沒有分離。」後來，「使用權可以轉讓的條款是1988年修改憲法的時候加上去的。後者從一定程度上吸收了香港模式，」他說。「所以我們是把蘇聯模式和香港模式結合在一起，而香港模式的特點就是批租。」
孫煜華解釋批租即把商品房的住宅用地在首次出讓時經過公開拍賣，出讓給隨後在此修建住宅的地產商。而由於大部分居民業主不通過住宅謀利，當土地使用期限到期，需要續期時，就不應按照當期土地市場定價來衡量。「因為你住在這個房子裏，大部分人是不（通過房子）產生效益的，只不過保證生存。而續期的時候，如果還是按照當期的市場地價作為基準，哪怕打個三折，對居民來講也是不堪其負的。」
鑒於目前土地使用期限為20年的住宅數量相對不多，孫煜華建議可以免費將此類住宅的土地使用年限延長到70年。「現在為了急救做出的規定可能都不會是合適的。可以等到70年之後，再做定奪。到那時由全民通過立法的形式，通過人大代表再決定這個事情。」
而針對一些學者所提出的，對使用權為70年的土地免費續期這一觀點，孫煜華認為，鑒於中國地方政府大量依賴土地財政，如果土地模式立即出現大變動，則意味著土地財政會出現大問題。在承認私有土地的西方發達國家，政府會對土地徵收土地稅，並用該部分稅收投入公共基礎設施的維護。「所以怎麼可能我們國家賦予你一個無限期的土地使用權，然後不需要你承擔任何維護成本呢？從經濟上來講它很難成立。」孫煜華說。
至於未來如果收取年租應如何操作，孫煜華認為應該由未來大陸的立法機關充分發揚民主來解決。「所以為什麼這個事情2007年物權法定不下來？一個是客觀的經濟條件，一個是我們國家的民主發展狀況。立法是不是能做到民主？」
「對於這個事情現在有人持樂觀態度有人悲觀，」孫煜華說。「悲觀的擔心未來是不是會被少數人根據自己的需要，比如政府要收多少錢，或為了土地財政而訂一個讓大家受不了的東西？但這個擔心某種意義上也對我們的統治層產生一種壓力。我們的老百姓已經對私有財產的意識，產權的意識非常強化，隨著合法私產這個階層到達一定程度，政府必須要和民意達成某種妥協。」
【圖片為資料照】
作者介紹
